Quel impact du Grand Paris sur l'Immobilier d'entreprise ?

Un projet aux conséquences concrètes, mais pas avant 2020

Présenté très médiatiquement par Christian Blanc en 2010, alors chargé du projet de loi, le projet du Grand Paris a pour ambition de permettre à la métropole parisienne de rattraper les autres villes mondiales en créant des pôles économiques attractifs et en développant son réseau de transports. Si le projet est récent, l'ambition est plus ancienne. Napoléon III pensait déjà, e complément de la modernisation d'Haussmann, à étendre la capitale de Marne-la-Vallée à Saint-Germain-En-Laye*.

Après plusieurs longues phases de consultation, dont une consultation internationale de 10 équipes d'architectes lancée en 2008 afin de définir les besoins de la métropole et d’étudier les scenarii possibles, plusieurs textes ont été créés pour ce projet. La « Loi relative au Grand Paris » de juin 2010, puis la « Loi de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles » de janvier 2014 ainsi que des contrats avec les collectivités ont permis le lancement du projet.

L'immobilier sera donc nécessairement impacté, avec des projets de développement foncier dans des zones autrefois plus difficiles d'accès qui n'intéressaient pas les investisseurs. On peut s'attendre à des variations dans l'offre et les prix de certaines zones redynamisées par ces projets, mais les effets globaux sur la métropole restent difciles à anticiper, étant donné la complexité du projet et son horizon de long terme.

Le Grand Paris, un nouveau souffle pour l'immobilier de bureaux ?

On peut cependant penser que le projet aura pour effet de rendre attractifs des secteurs habituellement délaissés pour l'immobilier d'entreprise. Soutenant cette position, Jones Lang LaSalle a publié en janvier dernier un rapport «Grand Paris et immobilier d'entreprise : tendances futures » qui tente de comprendre les critères nécessaires pour faire émerger une zone attractive pour l'immobilier de bureaux, et cherche les secteurs qui bénéficieront le plus (et le plus rapidement) des infrastructures du Grand Paris. Le cabinet identifie ainsi trois variables-clés permettant au Grand Paris d'avoir un effet sur les bureaux dans les quartiers :

• Les transports, qui devront permettre de relier les entreprises aux zones de vie de leurs employés et de leurs cadres. Cet élément est crucial car nombre de ces nouveaux quartiers ne peuvent pas encore fournir aux entreprises suffisamment de travailleurs qualifiés pour satisfaire leurs besoins en ressources humaines. C'est aussi l'axe principal des travaux du Grand Paris, raison pour laquelle il est permis d'espérer une dynamisation de certains quartiers à qui il ne manque qu'une meilleure desserte pour devenir des pôles majeurs de l'immobilier d'entreprise
• La masse critique, c'est à dire la quantité et la diversité de l'offre des bureaux disponibles. Un quartier de bureaux doit en effet être à même de proposer des immeubles de qualité pour les grandes entreprises mais aussi des offres pour les PME, des espaces de coworking, etc... La masse critique permet également le développement d'un écosystème favorable aux locataires de bureaux : offres de services aux entreprises, commerces de bouche ou services pour les salariés par exemple
• Enfin, la vie de quartier doit être suffisamment dynamique, ce qui nécessite un panachage des usages du foncier. Les bureaux ne doivent pas être seuls mais entourés de logements, car les résidents participent à la « masse critiquent » et permettent de faire s'implanter des commerces, d'espaces verts, ou encore une meilleure offre de transports.

Le Nord de Paris, laboratoire et premier bénéficiaire du Grand Paris pour les bureaux

Ces critères présentés, Jones Lang LaSalle en conclut que les zones anciennement industrielles de Paris Nord-Est (entre les portes de la Villette et de la Chapelle), de Clichy-Batignolles et de Saint-Ouen sont les plus prometteuses. Alors que la présence de sites lourds dans ces quartiers (comme Alstom à Saint-Ouen, par exemple) les a desservi lorsque l'industrie a quitté la région parisienne, elle pourrait aujourd'hui être une chance.

En effet, ces sites sont d'une taille rare à une telle proximité du centre de Paris, et constituent une opportunité de développement de très grandes opérations foncières mêlant bureaux, logements et commerces.

C'est la desserte en transports en communs qui est le principal défaut de ces zones, en raison de la configuration en étoile du réseau parisien. Si elles sont connectées au métro et au RER, elles sont le plus souvent en bout de ligne, et desservent mal les zones de vie des cadres et des employés. La présence de quelques pôles de bureaux modernes lancés dans le cadre d'opérations mixtes tels que la ZAC Clichy-Batignolles, et la gentrifcation amorcée depuis une dizaine d'années dans ces quartiers (à l'exception de Saint-Ouen pour le moment) laisse ainsi penser qu'il manque peu à ces quartiers pour devenir très attractifs, leur masse critique étant moins difficile à atteindre.

Preuve de l'intérêt de ces quartiers, les grands acteurs publics et privés y montent des projets ambitieux, souvent décidés avant l'extension des lignes comme le projet de Nexity sur l'ancien site Altstom des docks de Saint-Ouen ou bien la rénovation de l'ancien entrepôt du boulevard Macdonald réalisée par la SEMAVIP (Société d'Economie Mixte d'Aménagement de la Ville de Paris).

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