Le pouvoir d'achat immobilier des ménages : clivage générationnel

Logement : des générations inégales face à la baisse du pouvoir d'achat

Les mises en chantiers de logements ont atteint, selon les derniers chiffres du Ministère du Logement, leur niveau le plus bas depuis 1997 en chutant de 10,3 % en 2014. Cette année, il y a ainsi eu 297 500 mises en chantier de logements neufs. Cette absence de création de logements neufs s'inscrit dans le contexte plus général d'un manque d'offre dans de nombreuses zones, qui a des conséquences lourdes sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages dans ces zones tendues. Depuis la spectaculaire hausse des prix dans les années 2000, les inégalités se creusent : dans certaines zones urbaines, des générations entières risquent d'être tenues à l'écart de la propriété de leur résidence principale.

L'étude « L'évolution du pouvoir d'achat immobilier des ménages », menée conjointement par le Crédit Foncier et l'Université Paris-Dauphine met en évidence les fossés générationnels que crée cette pénurie, et propose une mesure de la « Capacité d'Achat Immobilier » (ou « baromètre CAPACIM »), la proportion de ménages pouvant accéder aux biens dont ils ont besoin.

Un pouvoir d'achat qui baisse tout au long des années 2000

Sans surprise, les métropoles les plus grandes sont les plus touchées par cette baisse du pouvoir d'achat. Alors qu'à Paris en 1998, 44 % des ménages pouvaient acheter un logement correspondant à leurs besoins (déterminés lors de l'étude en prenant en compte leur statut marital, leur nombre d'enfants, etc...), ils ne sont plus que 27 % à être en mesure de le faire en 2010.

Cette baisse se vérifie également dans d'autres grandes villes de France, avec des baisses de pouvoir d'achat particulièrement marquées à Marseille (de 74 % à 44 % sur la même période), Lille (de 72 % à 54 %) et Lyon (de 71 % à 55 %).

Des inégalités générationnelles fortes dans l'accès à la propriété

A cette baisse généralisée du pouvoir d'achat s'ajoute un second constat : cette forte baisse du pouvoir d'achat sur 10 ans a généré des inégalités intergénérationnelles fortes entre ceux qui ont pu acheter un bien avant la hausse et ceux pour qui l'accession à la propriété est de moins en moins aisée.
Ainsi, selon les données de l'INSEE (2010) les quinquagénaires disposent en France d'un patrimoine moyen net par ménage de 303500 euros, soit 32 % de plus que la moyenne. Ils sont à 73 % propriétaires, et sont donc peu impactés par une telle hausse des prix.
En revanche, les 30-35 ans ont nettement plus de difficultés : dans la majorité des capitales régionales, seule la moitié d'entre eux peut acheter un bien correspondant à ses besoins, cette proportion baissant à 7 % pour la capitale.

Les fossés générationnels et géographiques se creusent

Cette baisse générale cache en effet des effets de génération forts : la baisse du pouvoir d'achat a eu un impact très fort sur les capacités d'achat de certaines tranches les plus jeunes.
En effet, la baisse a peu touché les tranches les plus âgées, avantagées par un taux d’accès à la propriété élevé et par des revenus supérieurs à la moyenne. Ainsi, depuis 1998, les plus de 65 ans n'ont perdu en moyenne que 10 % de leur pouvoir d'achat en province et 25 % à Paris (avec une baisse de 57 à 43 % entre 1998 et 2010).

Nombre de ménages de cette classe d'age étaient déjà propriétaires en 1998 (le « creux » du marché, avant la hausse des prix de la décennie 2000), la hausse a donc bénéficié à leur patrimoine. Ils conservent une capacité d'achat importante, car ils peuvent louer ou vendre leur bien.

On constate en revanche que les tranches qui n'ont pas pu profiter du « creux » du marché en raison de leur age ont de plus en plus de difficultés à accéder à des biens correspondant à leurs besoins. A Paris, la baisse de pouvoir d’achat en douze ans est impressionnante pour ces classes d'âge, avec une baisse de capacité d'achat de 71 % pour les 35-40 ans ! Les générations post-hausse des années 2000 s'éloignent de la propriété, et les primo-accédants dans ces zones achètent de plus en plus tard et en dessous de leurs besoins : selon l'étude, « ce n'est qu'à partir de 50 ans qu'une personne sur deux (ou presque) est en mesure de se loger à Paris ».

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