Advenis IM : quelles perspectives pour ses SCPI fiscales ?

SCPI fiscales : Thibault Delahye présente les perspectives pour ses SCPI fiscales

Thibault Delahaye, Directeur Général d'Advenis IM, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il revient sur les caractéristiques de ses SCPI fiscales : la SCPI Monuments Historiques Renovalys Patrimoine, et la SCPI de Déficit Foncier Renovalys n°6, ainsi que sur les investissements réalisés pour l'année 2016 par la SCPI de Déficit Foncier Rénovalys 5.

Les SCPI fiscales Monuments Historiques investissent dans des monuments historiques ou dans des actifs inscrits à l'ISMH (inventaire supplémentaire des monuments historiques). L'investisseur pourra déduire sa quote-part des travaux de rénovation. 

Les SCPI fiscales de Déficit Foncier investissent dans des immeubles anciens à rénover. L'acquéreur de parts de SCPI pourra déduire de ses revenus fonciers un certain nombre de charges et imputer le montant des travaux sur son revenu global pendant les 10 années suivant l'année de souscription.

Retrouvez la retranscription de l'interview sur les SCPI fiscales d'Advenis IM

Présentez-nous votre nouvelle SCPI Monuments Historiques : Renovalys Patrimoine

Cette SCPI Monuments historiques, donc Renovalys Patrimoine, est l’aboutissement de plus de trois ans de travail chez Advenis CM.

Comme vous savez, notre crédo chez Advenis CM, chez Advenis au sens large d’ailleurs, c’est l’innovation. A ce titre, nous avons été les premiers à lancer une SCPI de déficit foncier en 2011 et donc nous sommes très fiers de lancer cette première SCPI qui investit dans les monuments historiques.

Alors qu’est-ce qu’un monument historique ? Ou qu’est-ce qu’une SCPI qui peut investir dans les monuments historiques ? Vous le savez, le parc immobilier de biens éligibles à cette SCPI est de 43.000 biens qui peuvent être aussi bien des choses qui appartiennent à l’Etat que des choses qui appartiennent à des personnes privées. Et donc, ces biens doivent être, soit des monuments historiques (MH) en tant que tels, soit être inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

A qui s'adresse-t-elle ?

Cette SCPI présente plusieurs avantages : le monument historique ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, c’est-à-dire que tout investisseur qui est fortement imposé peut investir la somme qu’il souhaite et peut effacer la totalité de ses impôts, notamment, les impôts sur le revenu.

Ce dispositif est évidemment adapté : plus vous êtes fortement fiscalisé, plus cela vous correspond. Cela peut même se cumuler avec la réduction sur l’ISF, en tout cas le plafonnement de l’ISF.

L’objectif de cette SCPI est de réaliser environ 50 % de travaux, donc 50 % du montant qui serait investi viendrait en déduction des revenus de l’investisseur. Ce produit est accessible dès 10.000 euros donc c’est deux parts à 5000 euros.

Présentez-nous la SCPI Renovalys n°6

Renovalys n°6 est notre quatrième SCPI de déficit foncier. Comme je vous l’ai dit, nous avons initié ou même créé la première SCPI de déficit foncier dès 2011.

Cette SCPI est plus particulièrement adaptée, évidemment, comme la fiscalité l’indique, aux investisseurs  qui ont des revenus fonciers, puisque c’est avec ces revenus fonciers, si on met en face du déficit, qu’on bénéficie du maximum de levier fiscal. L’intérêt évidemment, c’est plus vous réalisez de travaux, plus vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers, et donc comme vous le savez les revenus fonciers sont taxés à la tranche marginale d’imposition, donc viennent se rajouter à vos autres revenus, le salaire par exemple ou de dividende, et auxquels on ajoute les prélèvements sociaux. Donc s’il y a  un investisseur qui serait taxé à 41 voire 45 % en tranche marginale d’imposition, quand on y ajoute la CGS RDS, on peut avoir jusqu’à 60 % d’imposition sur ses revenus.

Evidemment, il est extrêmement intéressant de défiscaliser l’ensemble de ses revenus, donc le levier fiscal pour des personnes qui ont des revenus fonciers extrêmement élevés.

Comparaison Renovalys n°6 / Renovalys Patrimoine

La Renovalys 6 s’adresse plutôt à des personnes qui ont des revenus fonciers, donc il n’y a pas de plafond puisque si vous avez, imaginons, 200.000 euros de revenus fonciers, vous pouvez gommer ces 200.000 euros de revenus en investissant suffisamment dans la SCPI Renovalys 6. Renovalys Patrimoine, donc la SCPI Monuments Historiques, permet de déduire sur vos revenus classiques, vos revenus salariaux, vos revenus exceptionnels, comme le versement de dividende, de la même manière sans plafond.

Une deuxième différence entre les 2 SCPI, c’est que la quasi-totalité des biens, en tout cas la totalité des biens d’habitation en France sont éligibles au déficit foncier. Alors que pour être éligible aux Monuments historiques, il faut soit être MH soit ISMH donc Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Parlez-nous du patrimoine de la SCPI Renovalys 5 (collecte, investissements, livraison, localisation)

Renovalys 5, qui était notre troisième SCPI de déficit foncier, a collecté pratiquement 33 millions d’euros entre 2014 et 2015.

La totalité de cet argent a été investi. Ce qui nous a permis d’acheter huit immeubles, ce qui représente 63 appartements. Les investissements ont été réalisés dans les villes de Lyon, Valencienne, Lille, Nîmes, Grenoble, Marseille et Paris.

Evidemment, les travaux sont toujours en cours, vous savez quand on achète un immeuble, il faut compter environ deux ans de réhabilitation. Les premiers immeubles ayant été achetés fin 2014, nous devrions avoir les premières livraisons fin de cette année voire début de l’année prochaine. Et pour les immeubles qui ont été achetés en 2015, évidemment les livraisons auront lieu entre 2017 et 2018.

Avant d'investir en SCPI fiscale, rappel sur les éléments clés de ce placement immobilier (pierre-papier) : 

Les SCPI fiscales investissent essentiellement dans l’immobilier d’habitation : des biens neufs (livrés ou en cours de construction) ou des biens anciens qui ont vocation à être rénovés. Elles permettent à leurs associés de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée généralement fixée à 15 ans à compter de la date de souscription des parts.

Afin de faciliter la compréhension de ce produit, MeilleureSCPI.com publie la deuxième édition de son guide des SCPI fiscales.