Le décret de la loi Pinel vient d'être publié !

La relation bailleur-preneur encadrée par le décret d'application de la loi Pinel

Le décret d'application de la loi Pinel est paru le 3 novembre 2014.

Il modifie certaines dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial et a pour objectif d’améliorer les relations locataire-bailleur. Toutes les dispositions n'ont pas la même applicabiltié :

Disposition applicable aux contrats en cours à la date du 3 novembre 2014 :

Le nouvel article R. 145-1-1 prévoit que lorsqu'un congé prévu à l'Art. 145-9 (demande de congé faite 6 mois à l’avance ou demande de renouvellement) est donné par LRAR (lettre recommandée avec demande d'avis de réception), la date de ce congé est celle de la première présentation de la lettre.

Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret :

>> Le nouvel article R. 145-35 précise les travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être imputés au locataire :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations (cf. Art. 606 du Code civil) et les honoraires relatifs le cas échéant, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble, s’ils relèvent des grosses réparations (sont exclues les dépenses d'entretien et celles se rapportant à des travaux d’embellissement, dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique)
   
• Les impôts (contribution économique territoriale, taxes, redevances) dont le redevable légal est le bailleur ou propriétaire. Toutefois peuvent être imputés au locataire la taxe foncière (+ taxe additionnelle), ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
   
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local
   
• Les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier (mais la répartition entre les locataire de ces charges, impôts…peut être conventionnellement pondérée).

>> L'article R. 145-36 prévoit que l’état récapitulatif annuel (incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges - L. 14-40-2) doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi - Art. R. 145-36

>> Enfin, l'article R. 145-37 dispose que les informations relatives à l’état prévisionnel des travaux (+ le budget prévisionnel) que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes, et à l’état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes (+ leurs coûts) doivent être "communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale".

Quel(s) impact(s) pour les SCPI ?

>> Lorsqu'un bail est signé ou renouvelé, le bailleur et le preneur doivent dresser un état des lieux et une répartition des charges. Le décret du 3 novembre vient énumérer celles qui restent à la charge du bailleur. Dans le cas des SCPI, cela signifie que les charges énumérées au nouvel article R. 145-35 du Code de commerce restent à la charge du propiétaire des parts de SCPI. Un impact au niveau des revenus locatifs pourrait se faire sentir.

>> Le décret précise également les obligations du bailleur en matière d'information du locataire. Le gérant de la société de gestion (pour le compte de la SCPI) a donc deux nouvelles obligations d'information :

• Communiquer l'état récapitualif annuel de l'année précédente au locataire du bien immobilier au plus tard le 30 septembre
   
• Communiquer les informations relatives à l'état prévisionnel des travaux et à l'état récapitulatif des travaux réalisés au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.