Interview de David Seksig gérant de Rivoli Avenir Patrimoine

Interview de David Seksig gérant des SCPI Rivoli Avenir Patrimoine et Gemmeo-commerce

Présentation d’Amundi immobilier

Amundi Immobilier est une filiale d’Amundi Groupe.

La société de gestion Amundi Immobilier forte de ses 40 ans d'expérience, regroupe plus de 90 collaborateurs qui gèrent 547 immeubles, représentant près de 8 milliards d’euros d'actifs sous gestion.

La société de gestion est présente sur l'ensemble des produits de placement immobilier : SCPI, OPCI, FCPR, SCI, et dans toutes les classes d’actifs (Bureaux, commerces, logistiques, hôtellerie, logements...).

Ces produits sont distribués par les reseaux bancaires du Groupe, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants et des plateformes telle que MeilleureSCPI.com

Présentation des chiffres clés de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI principalement de bureaux créée en 2002. Elle détient aujourd'hui 74 actifs immobiliers dans son patrimoine, 48% de la valeur investie est située dans Paris intra-muros, ce qui est assez rare pour une SCPI de cette taille.

A fin juin 2014, la SCPI a atteint une capitalisation de 1,1 milliard d'euros et est composée de 23 000 associés.

La diversification sectorielle des actifs de la SCPI est la suivante : 82% de bureaux, 5% en hôtellerie, 9% de commerce et 4% d’entrepôts/logistique. La superficie totale du patrimoine représente : 296 240 m2 au 30/06/2014.

Source: meilleureSCPI.com

David Seksig nous indique que Rivoli Avenir Patrimoine a collecteé près de 100 M€ en 2013 et distribué un dividende de 12,5 € par part soit un TDVM de 4,81% pour l’année. Mais attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Les objectifs de distribution pour 2014 sont semblables à l’année précédente.

La SCPI poursuit son développement avec une capitalisation prévisionnelle d’1,2 milliard en fin d’année et un objectif d’investissement proche de 100 millions d’euros.

Quels sont vos critères pour la sélection de vos actifs ?

La stratégie d'acquisition pour les bureaux est principalement orientée sur Paris, mais pour la typologie commerce et hôtellerie, les investissements peuvent être réalisés partout en France.

Nous nous intéressons principalement aux immeubles bien placés, modernes et/ou avec un potentiel de valorisation soit par le loyer soit par l’appréciation de la valeur foncière.

Cette notion de valeur foncière reste primordiale dans notre stratégie d’investissement car elle conditionne le caractère défensif de la SCPI. En effet, lorsqu’un immeuble se situe dans une zone où le foncier disponible est rare, c’est un vrai support qui contribue à la protection du capital dans le temps. Se positionner dans des marchés profonds et recherchés permet aussi de protéger la pérennité du revenu et donc la distribution aux associés.

C’est pourquoi Rivoli Avenir Patrimoine se renforce régulièrement sur Paris, marché répondant à ces critères.

Parallèlement et afin de diversifier le risque, nous cherchons à acquérir des immeubles de près de 30 millions d’euros en multi-locataires.

Néanmoins, nous vous rappelons que ce produit comporte des risques inhérents aux investissement immobiliers : Le risque de perte totale en capital et le risque de liquidité.

Quelle est votre opinion sur la règlementation AIFM ?

Pour rappel: la réglementation AIFM a pour objectif de renforcer le contrôle des véhicules de placements de type FIA (Fonds d’investissement alternatif). Les SCPI sont soumises à cette réglementation.

Cette règlementation vise à simplifier le cadre juridique de la gestion d’actifs tout en renforçant la protection des épargnants. C’est pourquoi, dès à présent, un dépositaire garantit les actifs de la SCPI et contrôle certaines missions de la société de gestion.

D’un point de vue opérationnel, le plus grand changement réside dans la possibilité d’acheter dorénavant des parts de SCI et non plus seulement des immeubles en direct. C’est une vraie novation qui va permettre d’élargir le spectre des investissements en se positionnant sur des dossiers réservés aux institutionnels précédemment.

Pouvez-vous nous en dire plus sur les investissements réalisés en 2013 ? :

Les investissements réalisés par RIVOLI AVENIR PATRIMOINE en 2013 ont porté sur 4 actifs immobiliers pour un montant de 93 millions d’euros avec un rendement immobilier moyen de 6,20% actes-en-mains (supérieur au rendement immobilier moyen cible de 5,75% actes-en-mains).

Retour sur ces 4 acquisitions :

44 avenue George V (Triangle d’Or), Paris 8e

Un emplacement exceptionnel pour ces surfaces de bureaux situées avenue George V (23M€) dans le triangle d'or Parisien, avec un taux de rendement de 4,50% actes en main.

Club Med de Tignes (50% de l’indivision)

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE s’est portée acquéreur en 2013 d’un Hôtel Club Med à Tignes (22,7M€). Cet investissement, fait en indivision avec une autre SCPI gérée par Amundi Immobilier, s’est fait dans une logique de valeur foncière.
Tignes est une station de haute altitude, dont l'emplacement est exceptionnel. Cet hôtel est dans un secteur où les réserves foncières sont quasi-inexistantes.

Quai de Bercy à Charenton

Un immeuble de bureaux situé à Charenton, aux portes de Paris, pour une valeur de 28M€. Ce bâtiment respecte les normes environnementales BBC et HQE. Il est loué à la société Natixis selon un bail de 9 ans fermes et un rendement immobilier de 5,96% actes en main.

122 rue du château des rentiers, Paris 13e (50% de l’indivision)

Il s’agit d’un immeuble de bureau situé dans le 13ème arrondissement de Paris loué à la Préfecture de Police. Cet immeuble a été acheté à un rendement immobilier de 7,07% actes-en-mains et à un prix de 5424,65 €/m2 dans Paris intramuros là où les prix de l’habitation se situent aux alentours de 7 740 €/m2 pour l’habitation (source MeilleursAgents.com).

Les actifs primes sont-ils privilégiés sur cette SCPI ?

Pour rappel un actif prime est un bien immobilier situé dans le meilleur emplacement d’une ville. A Paris on peut prendre comme exemple le triangle d’or, le boulevard Haussmann, l’avenue des Champs Elysées...

Rivoli Avenir Patrimoine possède historiquement quelques actifs primes. Aujourd’hui, seule une minorité des actifs achetés peuvent être prime au regard des rendements immobiliers constatés sur ce type d’actif. Les investissements primes ne sont donc possibles que sur de petits volumes (ce qui a été le cas par exemple en 2013 avec l’acquisition des bureaux Avenue Georges V) et ne sont pas en phase avec les objectifs de distribution d’une SCPI. Il faut toutefois rester à l’écoute des opportunités, les SCPI restant des investisseurs long terme.

Et quel regard portez-vous sur la VEFA ? (Vente en l’état futur d’achêvement)

Nous restons très attentifs aux investissements en VEFA qui pourraient constituer à terme de belles créations de valeurs pour les associés. Profiter des exceptionnelles conditions de financements actuelles pour financer des appels de fonds rémunérés par un promoteur immobilier permettrait de prendre un risque mesuré sans impact sur la distribution de la SCPI. Les opérations sont malheureusement trop rares!

Les raisons de choisir Rivoli Avenir Patrimoine

Rivoli Avenir Patrimoine se positionne comme la SCPI Parisienne de référence. Sa stratégie d’investissement basée sur la valeur foncière d’actifs situés dans des marchés locatifs à forte demande, vise à favoriser la protection du capital et à pérenniser la distribution du revenu. C’est un positionnement clairement défensif qui a fait ses preuves par le passé et continue de séduire de nombreux épargnants.

Amundi Immobilier, société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 15 666 374 euros. Siège social : 91-93, Bd Pasteur 75710 Paris Cedex 15 - France - RCS Paris 315 429 837.