Comprendre l'impact de la loi Pinel

L’incidence de la loi Pinel sur les baux commerciaux

La loi « relative à l’artisanat au commerce et aux très petites entreprises » dite « loi Pinel » qui vise, notamment, à mieux protéger les locataires commerçants a été votée le 18 juin dernier. En voici les principales dispositions dont certaines sont déjà entrées en vigueur….

La fin de la libre répartition des charges

Lors du renouvellement d’un bail existant ou de la signature d’un nouveau bail, les parties ont l’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire précisant la répartition des charges. Par ailleurs, un décret en Conseil d’Etat à paraitre prochainement, listera les charges ne pouvant pas être imputées au locataire (art. 13).

Entrée en vigueur :

20 juin 2014 (état des lieux)

1er septembre 2014 (répartition des charges, sous réserve de la parution du décret en Conseil d’Etat).

Le plafonnement du….déplafonnement

Afin d’éviter une hausse brutale des loyers, le législateur limite, sur un an, l’augmentation découlant du déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce seuil annuel de 10 % s’appliquera jusqu’à ce que soit atteint le montant fixé suite au déplafonnement (art. 11).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

Limitation des baux fermes

Si, jusqu’à présent, le commerçant pouvait renoncer à sa faculté de résiliation triennale pour conclure un bail ferme, la loi Pinel restreint cette possibilité (art. 2). Désormais, la possibilité de conclure un bail ferme est limitée à quatre catégories de baux :

• baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans
• baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation
• baux de locaux loués à usage exclusif de bureaux
• baux des locaux de stockage

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

4- Suppression de la référence à l’indice du coût de construction (ICC)

La loi Pinel interdit la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) pour réviser les loyers des bureaux et des commerces. Dorénavant, cette révision ne pourra s’effectuer qu’en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires (art.9).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

5- Un droit de préemption du locataire en cas de vente.

Disposition emblématique de la nouvelle loi, le commerçant locataire va bénéficier d’un droit de préemption – calqué sur celui en vigueur pour les baux d’habitation – en cas de vente du local qu’il loue. Le bailleur doit désormais notifier à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre, son projet de vente en lui précisant le prix et les conditions de celle-ci. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption d’un mois. S’il refuse et que le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur, l’occupant bénéficie d’un nouveau droit de préemption (art. 14).

Entrée en vigueur : 18 décembre 2014

6- Allongement de la durée du bail dérogatoire

La durée du bail ou des baux successifs ne pourra pas excéder 3 ans (au lieu de 2 ans, auparavant). A l’expiration de cette durée, les parties n’auront plus la possibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (art.3).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014