10 SCPI suffisent pour capter 88 % des bénéfices de la diversification

Dans le cadre d’une allocation optimisée et de la constitution d’un portefeuille SCPI, il est important d’orienter son épargne vers différentes typologies d’actifs. Cela permet de mutualiser le risque et de booster son rendement, ce qui est particulièrement pertinent en ces temps d’instabilité financière. L’immobilier est d’ailleurs reconnu pour être source de diversification et de valeur ajoutée au sein d’un portefeuille. Le véhicule immobilier non coté le plus représenté concerne les SCPI de rendement (Société Civiles de Placement Immobilier) avec 67,70 milliards d’euros de capitalisation, soit plus du double d’il y a 7 ans.

Dans ce cadre, l’EDHEC-Risk Institute, en partenariat avec Swiss Life Asset Managers France, a publié sa nouvelle étude “Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier - Application au marché des SCPI ”. Elle a pour objet d’identifier si les méthodes de sélection de fonds et d’allocation de portefeuille utilisées par les gestionnaires d’actifs peuvent aussi s’appliquer aux SCPI, l’objectif étant de créer de la valeur pour les investisseurs souhaitant être exposés à l’immobilier non coté.

Une allocation diversifiée pour réduire la volatilité du portefeuille

Pour rappel, une SCPI est un véhicule d’investissement qui collecte des fonds pour les investir dans des actifs immobiliers de typologie différente et générateurs de revenus locatifs. Ces derniers sont redistribués aux associés investisseurs sous forme de dividendes.

L’étude s’est appuyée sur la performance de l’indice de prix EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France pour montrer que 75 % de la performance totale des SCPI s’explique par la distribution de dividendes. Par exemple, sur une performance globale de 5,28 % affichée par les SCPI en 2020, 4,20 % concernent le taux de distribution sur valeur de marché (source meilleureSCPI.com/Rock-n-Data). Le reste, soit 1,08 %, résulte de la revalorisation du prix moyen de la part entre 2019 et 2020 (source meilleureSCPI.com/Rock-n-Data).

Toutefois, l’étude démontre que l’écart de performance entre les SCPI est davantage lié aux différences de revalorisation des parts et non pas à des différences de taux de distribution. En effet, l’EDHEC-Risk Institute indique que “les contributions marginales des revalorisations des parts et taux de distribution dans les variations de performances entre les SCPI sont respectivement égales à 89 % et à 11 %”. Le taux de rendement ne constitue donc pas le seul indicateur de performance puisque la revalorisation des parts passe de -0,60 % à 7,60 % en moyenne par an.

Le taux de rendement ne constitue donc pas le seul indicateur de performance puisque la revalorisation des parts passe de -0,60 % à 7,60 % en moyenne par an. Cette disparité au niveau des performances globales doit inciter à la mise en œuvre d’une allocation diversifiée par les investisseurs autour de plusieurs SCPI. Cela a pour objectif de réduire la volatilité du portefeuille et donc de réduire le risque. L’étude précise que 10 SCPI suffisent, en moyenne, à récolter 88 % des bénéfices de la diversification. Il existe cependant un seuil maximum au-delà duquel la mise en place d’une forte diversification peut engendrer des coûts supplémentaires de transaction.

En optant pour une multi-détention de SCPI au sein de son portefeuille, l’investisseur décroît son risque sans qu’il n’y ait véritablement d’impact sur le rendement.

Notre étude “Rock-n-Data - Présentation chiffres SCPI 1T 2021” précise d’ailleurs que le capital moyen par associé du premier trimestre 2021 est en baisse de 2,3 % par rapport au dernier trimestre 2020. Les épargnants ont bel et bien compris l’intérêt de diversifier leur portefeuille SCPI en étant investi dans plusieurs véhicules différents.

Comment sélectionner les SCPI pour une diversification optimale ?

Dix SCPI suffisent à obtenir une excellente diversification. Pour les sélectionner, l’étude indique qu’il est possible de les identifier via trois attributs observables et différenciants :

• l’attribut “capitalisation”
• l’attribut “volatilité”
• l’attribut “performances passées”

L’analyse s’est portée sur huit attributs propres aux SCPI avant de se concentrer sur trois critères plus spécifiques afin de comprendre les différences en matière de risque et de rendement entre les SCPI.

Le premier attribut concerne la capitalisation, l’étude expliquant que les petites capitalisations ont surperformé les grandes capitalisations sur la période étudiée (2003 - 2019). Le second attribut classe les SCPI par volatilité historique, c’est-à-dire qu’une SCPI à faible volatilité a généré une performance ajustée du risque supérieure à celle des SCPI à plus forte volatilité.

L’étude mentionne en fait que l’investisseur réduira la volatilité de son portefeuille en investissant dans plusieurs SCPI plutôt qu’au sein d’une seule SCPI. Elle précise également que détenir plusieurs SCPI n’affectera pas, en moyenne, le rendement du portefeuille. C’est pourquoi l’investisseur a tout intérêt à détenir un portefeuille diversifié lui permettant d’obtenir une meilleure performance ajustée du risque.

Enfin, l’étude s’est penchée sur le “track record” des SCPI, mentionnant que celles ayant présenté de moins bonnes performances par le passé ont continué d’afficher des rendements en deçà de la moyenne par la suite.

Dès lors, cette étude démontre qu’il est possible d’utiliser les outils développés par les sociétés de gestion d’actifs financiers pour des fonds immobiliers non cotés dont les SCPI font partie. Elle conclut que la performance ajustée du risque est portée par la revalorisation de la part et non par la distribution des dividendes. Dans ce cadre, il est important d’optimiser le couple rendement-risque de son portefeuille en diversifiant son allocation autour de 10 SCPI différentes. Enfin, l’épargnant peut sélectionner ces 10 SCPI à l’aide d’attributs pertinents et identifiables tels que la capitalisation, la volatilité historique et la performance passée.

La mise en œuvre d’un processus d’allocation optimale est un véritable défi pour l’investisseur. Face à cette hétérogénéité de fonds immobiliers, la multi-gestion en architecture ouverte peut s’avérer être une solution particulièrement efficace.

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