BFM Business - Baromètre des SCPI en 2018

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com,était l'invité de l'émission Intégrale Placements sur BFM Business. Il y présentait les résultats des SCPI de rendement en 2018 (collecte, performances des SCPI), mais livrait également les conseils à connaitre avant de commencer un investissement.

2018 - Une année qui reste positive pour les SCPI de rendement 

Retrouvez la retranscription du baromêtre des SCPI en 2018

Cédric : Bonjour Jonathan Dhiver !

Jonathan : Bonjour Cédric!  

Cédric : Fondateur de MeilleureSCPI.com. Les SCPI : une classe d’actifs très regardée par nos auditeurs, nos téléspectateurs. Malgré tout, certains sont peut-être encore passés à côté donc c’est toujours intéressant de remettre l’ouvrage sur le métier et de bien préciser de quoi on parle. Redites-nous, de façon brève ce qu’est une SCPI ? Comment ça fonctionne ?

Jonathan : Alors, une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, c’est un fond immobilier qui permet d’investir à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier, qui va être investi dans des bureaux, des commerces, de la logistique…, loués à des entreprises (TPE, PME , ETI, Grands Groupes), qui vont payer des loyers et ces loyers vont être reversés, en tout cas une quote-part, à l’épargnant sous forme de dividendes. C’est des fonds immobiliers et cela fait 50 ans que cela existe. 

Quelques chiffres : 50 milliards d’euros de capitalisation, 11.000 immeubles qui appartiennent au SCPI, 17 millions de m², 15 pays investis. Donc vous voyez, c’est vraiment quelque chose d’extrêmement tangible. 

Cédric : C’est effectivement la donne. L'autre point qui intéresse aussi énormément les épargnants, ce sont les « chiffres », le rendement ; qu’est-ce que ça a donné ces derniers mois ? 

Jonathan : Alors, sur l’année 2018 on a eu une performance globale de 5,28 %, répartie avec 4,39 pour la partie rendement donc, les revenus qui sont versés chaque année par les gérants de SCPI et la partie revalorisation on a 0,89. Donc vous voyez qu'au global, on est sur une performance de 5,28%, ce qui est une très bonne performance pour l’année 2018 si on compare sur des "cousins" de SPCI sur les foncières cotées. Les foncières cotées en 2018, on est à -17,53% sur l’année, donc c’est beaucoup plus volatile. La SCPI, c’est vraiment un produit d’épargne et de régularité. C’est un couple performance-risque qui est tout à fait intéressant et dans différents classes d’actifs, comme je l’ai évoqué tout à l’heure. 

Cédric : Il y a aussi une question d’appétit, de collecte. C’est un des critères intéressants. On en a beaucoup parlé ces dernières années, notamment en se questionnant sur une bulle ou pas. On en est où de la collecte des SCPI ? 

Jonathan : Il y a eu une petite baisse de la collecte en 2018. 

Cédric : Un trou d’air ? 

Jonathan : Pas du tout un trou d’air, non. C’est juste un ralentissement. Mais il faut le dire plus en détails. En 2017, il y avait eu vraiment un appel d’air très fort justement sur une société de gestion, et il y avait eu un montant de collecte qui était très important. Sur l’année 2018, quand on regarde vraiment les chiffres dans le détail, on voit que c’est une bonne vitesse de croisière pour les SCPI, elles ont collecté 5 milliards d’euros, elles ont investi 5 milliards d’euros ; donc vous voyez que les gérants sont vraiment très prudents. Ils encadrent la collecte, pour certains ! Donc on pourrait collecter davantage. Je pense que cela pourrait être un rythme de croisière qui sera le même rythme pour l’année 2019. On est très satisfaits de cela chez MeilleureSCPI.com. 

Cédric : Quand on regarde justement les chiffres de cette collecte, la façon dont cela s’est réparti, on voit qu’il y a eu un investissement plutôt très bien réparti entre Paris, Ile de France, Régions et l'Etranger. Comment explique-t-on cette tendance ? 

Jonathan :C’est vrai qu’on a une répartition d’un quart, sur chaque secteur. Je pense qu’il y a des opportunités à Paris et il y a une vraie volonté d’investir sur Paris, le Grand Paris, la région aussi a de nombreuses opportunités. Mais il y a vraiment un sujet que les épargnants aiment de plus en plus qui est la logique complètement paneuropéenne. Ce qu’il faut voir, c’est que c’est une tendance demandée par les épargnants. Les épargnants, ils veulent plus uniquement investir en France, ils veulent investir dans différents pays de la Zone Euro. Cela leur permet de lisser le risque marché. On a fait l’étude pour vous, quand on regarde sur les 5 dernières années, 7 milliards d’euros qui ont été investis en Zone Euro pour 3 millions de mètres carrés ; cela fait à peu près 2.300 € du mètre en moyenne dans 14 pays. On voit qu’il y a un vrai intérêt des épargnants pour se positionner sur la Zone Euro…

Cédric : C’est que l’épargnant aussi, peut-être, a conscience que ce fameux QCA (Quartier Central des Affaires), l’hyper qualité de l’immobilier français/parisien, n’est pas extensible et donc si on veut pas prendre de risque, il faut savoir aussi aller chercher cet ultra premium ailleurs et diversifier finalement son portefeuille, y compris dans l’immobilier. Ils le font en assurance-vie peut-être ; en bourse peut-être ; mais ils l’appliquent aussi à l’immo ? 

Jonathan : C’est une évidence que ce ne serait pas possible pour les gérants de SCPI d’acheter dans le quartier central des affaires. Quand vous regardez les taux de rendement PRIME, donc le rendement immobilier auquel est acheté aujourd’hui un actif de bureau qui va être situé dans le QCA ; vous êtes sur un rendement de 3%. Quand une SCPI délivre une performance de 4,39 en moyenne, vous voyez que c’est pas possible techniquement de délivrer cette performance-là. Forcément les gérants ont été amenés à se positionner de manière complètement paneuropéenne ; mais ce qui est intéressant c’est que vous avez une valeur métrique qui est 2 fois moins chère en zone euro qu’en France en moyenne. C’est vraiment les chiffres ! Sur 7 milliards d’Euros, on voit que cela commence à être des chiffres qui sont intéressants. Après il y a le rendement immobilier qui est supérieur aussi en zone euro. C’est vraiment une tendance de fond et les épargnants le veulent. 

Cédric : C’est toujours très intéressant de se pencher comme ça sur le marché, sur le panorama, sur le contexte dans lequel évolue telle ou telle classe d’actifs. Maintenant, chaque fois que vous venez nous voir, vous nous apportez des conseils assez pratiques, histoire que chacun s’y retrouve. Aujourd’hui, les SCPI de rendement, quelle est la meilleure façon, selon vous, d’investir sur cette typologie de SCPI ? 

Jonathan : Définitivement pour nous, une des meilleures façons c’est d’investir en nue-propriété de part de SCPI. L’épargnant qui n’a pas besoin de revenu dans l’immédiat mais qui veut constituer des revenus à un horizon déterminé (5 ans, 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans), va pouvoir acheter de la nue-propriété de part de SCPI. 

Comment cela fonctionne ? Il y a la nue-propriété, il y a l’usufruit. Quand vous achetez la nue-propriété, vous n’allez pas payer 100% du prix de la part. Si on prend un exemple sur 10 ans, vous allez payé en moyenne 68% du prix de la part ; les 32% restants sont achetés par l’usufruitier. 

On a fait une petite simulation pour vos auditeurs. Sur 10 ans, on est sur une performance de 3,50% nets de toute fiscalité. Si on est soumis à l’IFI, cela augmente le rendement parce que la nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI. On voit que c’est tout à fait intéressant de se positionner en nue-propriété, c’est accessible sur de nombreuses SCPI, et cela permet de ne pas avoir de fiscalité pendant toute la durée du démembrement. 

Cédric : Dans ce monde des SCPI, il y a beaucoup de points positifs, vous les avez soulignés. Il y aussi, comme dans tout investissement, une part de risque. Est-ce que le contexte récent, notamment les doutes, les questions soulevées par les gilets jaunes, le mouvement ; même de façon pratique ; est-ce que ça a pesé finalement sur ce monde des SCPI, sur ce monde des SCPI de rendement…. ? 

Jonathan : C’est une évidence que les gilets jaunes vont avoir un impact sur l’ensemble des commerces de France, c’est une évidence ! Pas que pour les SCPI de commerce, mais pour l’ensemble des foncières, l’ensemble des actifs qui sont détenus par différents acteurs, il y a des baisses de chiffres d’affaires qui sont conséquentes pour certains locataires. C’est important de l’avoir en tête ! Néanmoins, ce que l’on voit, c’est que les gérants des SCPI sont vraiment dans une logique d’identifier, aujourd’hui, des commerces qui sont peut-être un peu plus solides, moins attaquables par Internet. On voit bien quand même que c’est un sujet de préoccupation chez les gérants de SCPI de commerces. Mais il y a des choses qui sont plutôt positives et on voit bien aussi que les politiques sont très concernés par la revitalisation des centres-villes, et en particulier des commerces de centres-villes. 

Cédric : Il nous reste quelques secondes pour nous donner quelques SCPI à suivre ? 

Jonathan : Rapidement, on s’est dit qu’on allait aller sur le paneuropéen, on a quelques idées, une première SCPI sur l’hôtellerie Atream Hôtels qui est intéressante. Une autre SCPI, Pierre Capitale qui va être positionnée plutôt paneuropéenne, dans la logique complètement sur différents classes d’actifs : le bureau, l’hôtellerie puis le service. Une autre SCPI Corum XL. C’est une SCPI complètement paneuropéenne, qui a investi en Grande Bretagne. On parlait du Brexit tout à l’heure. Aujourd’hui, il y a des opportunités à aller saisir en Grande Bretagne. Et puis, une dernière SCPI, qui est une SCPI vraiment intéressante investie dans l’habitation paneuropéenne. Il faut savoir qu’en 2050, 70% de la population vivra dans des métropoles. Cela veut dire qu’il va y avoir une pression extrêmement forte sur le foncier. Et Primofamily, une SCPI qui est dans cette logique-là, va tirer son épingle du jeu en achetant de l’habitation qui offre du rendement et avec des objectifs de revalorisation régulière. 

Cédric : Tout cela tenu dans un timing imparti, formidable ! Jonathan Dhiver pour MeilleureSCPI.com ! A très bientôt sur BFM Business au cœur d’Intégrale Placements !