Intégrale Placements - Jonathan Dhiver vous donnes les clés pour bien choisir vos SCPI

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, était aujourd’hui l'invité de l'émission Intégrale Placements sur BFM Business. Il y présentait un point sur les résultats des SCPI de rendement en matière de performance et collecte et livrait également les conseils pour bien choisir sa SCPI avant tout investissement.

Comment bien choisir sa SCPI : retrouvez la retranscription 

Cédric : On continue à parler Immo avec Jonathan Dhiver pour MeilleureSCPI. Bonjour Jonathan !

Jonathan : Bonjour Cédric !

Cédric : On est dans la presque dernière ligne droite de 2019, où est-ce qu’on en est ? En attaquant tout cela, si on parle de performance, de contexte de marché sur ces SCPI ?

Jonathan : Ce qu’on peut dire, c’est que l’année 2019 est quand même une année très mouvementée au final pour les épargnants parce qu’elle change un paradigme, mais vraiment total ; l’épargne rapporte vraiment de moins en moins. On voit bien que l’effet des taux négatifs a eu un impact au niveau des fonds euros, puisque les assureurs-vie ont commencé à limiter l’accès aux fonds Euros. Donc c’est quand même assez unique sur les 40 dernières années, cela n’est jamais arrivé. Pourquoi ? Parce que vous avez des taux négatifs qui impactent en fait les rendements des fonds Euros. On sait que le Livret A va sans doute aussi baisser en termes de rémunération d’ici le 1er février 2020. Le ministre de l’économie a annoncé 1 à 0,50 à ce moment-là. Donc on voit qu’il va y avoir au moins une logique de réaffectation de son épargne. C’est vrai que les SCPI aujourd’hui, elles profitent de cette réaffectation, de cette réorientation. Néanmoins, c’est important de rappeler que la SCPI, ce n’est pas un produit équivalent aux fonds Euros, au Livret A, et qu’il y a une part de risque et que c’est un outil de diversification patrimoniale. Cela ne doit pas être le cœur du réacteur de son épargne.

Cédric : Aujourd’hui, on en est où de la collecte ?

Jonathan : On a une collecte qui est très florissante, plus de 4 milliards d’euros collectés au cours du premier semestre, c’est 80 % de l’année 2018. Donc on voit que les chiffres sont importants. Mais quand on regarde aussi la collecte, que ce soit de l’assurance-vie 15 milliards du Livret A et LDDS (Livret Développement Durable Solidaire) qui s’établit également à 14 milliards. On voit qu’il y a des hausses qui sont assez significatives pour chacun de ces produits à périodes comparables : 62 % pour la SCPI, 40 % pour l’Assurance-Vie et 33 % pour les livrets réglementés. Donc vous voyez qu’il y a vraiment au final que les français épargnent de plus en plus.

Cédric : Cela donne de la perf.

Jonathan : En SCPI la performance est plutôt intéressante, puisqu’on est en moyenne à 4/40 et cela va se maintenir. Nos prévisions étaient entre 4/35 et 4/45 pour l’année 2019. On va plutôt être aux alentours vraiment des 4/40, sachant qu’il y a des SCPI qui offrent des rendements compris entre 4 % jusqu’à 6 %.

Cédric : Comment on fait justement pour choisir la bonne et ne pas être dans le bas de la fourchette.

Marie : On appelle des gens comme « Oh tiens ! »

Jonathan : Merci Marie, c’est gentille. Non, je pense que c’est important d’avoir une hygiène vis-à-vis de son épargne. C’est combien déjà, est-ce que je peux mettre chaque mois ? Est-ce que je peux mettre de l’épargne de côté chaque moi ? Sur quelle durée je peux m’engager ? La SCPI, ce n’est pas un investissement que vous allez faire sur une période de 2 ans, mais vous allez investir sur une durée de 8 ans, 10 ans, 15 ans. C’est un outil qui va vous aider à préparer votre capital retraite, vous allez avoir des revenus complémentaires pour la retraite. Comment est-ce que je finance mon investissement ? Est-ce que je le fais à crédit ? Est-ce que je le fais au comptant ? Est-ce que je le fais par versement mensuel ? Moi, je sais que pour moi, la meilleure façon d’investir, c’est en versement programmé. On a fait un versement mensuel chaque mois, j’ai, un prélèvement automatique qui va me permettre…

Cédric : Type d’investissement qui est valable en bourse également ?

Jonathan : Également en bourse. Et on voit que généralement au final, en moyenne, sans pré-acquisition et que la performance sur le long terme est meilleure. On vous a fait un petit exercice. Si vous investissez 100 € par mois pendant 30 ans, une durée de 30 ans. Alors vous allez me dire que c’est long 30 ans, mais au final, ce n’est pas si long, vous allez vous constituer une épargne de plus de 80 000 €. Vous voyez, avec un effort d’épargne qui est tout à fait mesuré, 81 000 € que vous allez épargner en SCPI qui vous génèreront…

Marie : C’est long 30 ans quand même.

Jonathan : 80 000 avant impôt.

Cédric : C’est long 30 ans, ben oui c’est long 30 ans.

Marie : C’est long 30 ans.

Cédric : Quelques autres conseils ?

Jonathan : La liste est longue mais en tout cas il faut regarder des critères comme le rendement, la liquidité, la décote, la surcote, voir quelle est la valeur des actifs. Et puis aussi regarder la vétusté du patrimoine. Parce qu’un patrimoine, cela s’entretien. Que ce soit en immobilier direct ou en immobilier indirect.

Cédric : Généralement, vous fouillez dans vos bases pour nous recommander quelques noms à regarder. C’est quoi cette fois-ci ?

Jonathan : On en a trois comme chaque fois :

- La première, c’est une toute jeune SCPI (on veut la saluer), la SCPI ACTIVIMMO. C’est une SCPI qui investit dans l’activité et la logistique urbaine. Vous voyez bien qu’il y a des acteurs qui de plus en plus livrent à domicile. Et on a besoin de cette logistique du dernier kilomètre. Donc on a des besoins immobiliers pour pouvoir livrer les consommateurs finaux. C’est un peu la livraison du dernier kilomètre. L’objectif de cette SCPI est une performance de 6 %. C’est plutôt intéressant. On est vraiment au démarrage de cette SCPI.

- Deuxième SCPI, c’est une SCPI qui est accessible sur le marché secondaire. On a bien regardé le marché secondaire et cette SCPI a une décote qui est quand même assez importante, environ 30 % par rapport à la valeur des actifs. C’est une SCPI de murs de magasins, plus de 60 % du patrimoine qui est Paris intramuros. L’objectif de performance est de 4,5 %. C’est la SCPI ACTIPIERRE2. C’est vraiment une SCPI qui est historique, qui n’a pas du tout augmenté son capital sur les 10 dernières années. On a vraiment une solidité de patrimoine qui est importante.

Cédric : C’est du dur.

Jonathan : Et la dernière, c’est CAP Foncières et Territoires, donc c’est une SCPI qui est plutôt principalement régionale. Un gérant qui fait très bien son travail et qui investit, en immobilier d’entreprise, de bureaux, de commerce, assez diversifié, un objectif de performance de 5 %.

Cédric : Voilà quelques conseils signés Jonathan Dhiver pour www.meilleurescpi.com, merci Jonathan !

Jonathan : Merci Cédric, à bientôt ! Et à bientôt Marie, on se retrouve demain.

Marie : À demain !