SCPI à capital fixe ou variable : que faut-il retenir ?

Réaliser un investissement en SCPI est particulièrement apprécié de par le fait qu’avec peu de moyens, une somme réduite, un épargnant peut se lancer. Toutefois, bien avant de s’engager dans ce placement à long terme, il est important de différencier SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. En investissement, comprendre et maîriser le domaine où l’on investit est plus qu’important. Cela permet de mieux choisir et ainsi éviter les mauvaises surprises. Dans le cas des SCPI, il est important de connaître et de maîtriser la différence entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe. 

Comprendre la notion de capital fixe et capital variable 

L’AMF ou autorité des marchés financiers reconnaît deux différents statuts dans le cas des Sociétés Civiles de Placement immobilier, à savoir la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. Ces deux notions, bien qu'anodines, ont une nette répercussion sur l’investissement. La notion de capital variable ou fixe influe principalement sur la méthode de collecte de la SCPI et également la revente de parts. 

SCPI à capital fixe 

La SCPI en question établit un plafond de capital dès sa création. Ce plafond sera par la suite stipulé dans le statut de la SCPI et correspond au montant des souscriptions maximum attendu, en d’autres termes au nombre de parts. Lorsque ce plafond de capital est atteint, la SCPI peut réaliser une révision à la hausse avec une augmentation de capital. Dans ce cas, la SCPI peut émettre de nouvelles parts qui peuvent être acquises autant par les associés détenant déjà des parts, que par de nouveaux épargnants. 

Un(e) associé(e) de la SCPI pour revendre ses parts doit passer par le marché secondaire en passant par le carnet d’ordre (mandat de vente). 

SCPI à capital variable

Pour ces types de SCPI, des parts sont constamment émises par la société de gestion tant que le capital déterminé initialement dans le statut n’est pas atteint. Toutefois, ce plafond peut être revu à la baisse ou à la hausse suivant les cas. Les épargnants peuvent ainsi à tout moment acquérir des parts dans ces types de SCPI ou revendre leur part, sans attendre une révision du capital. 

Quels avantages et quelles limites ? 

SCPI à capital fixe : des fenêtres de collecte encadrée 

Dans le cas des SCPI à capital fixe, l’investisseur est quelque peu limité. Entre deux augmentations de capital, l’investisseur ne peut ni souscrire de nouvelles parts que sur le marché secondaire (carnet d’ordre). Il doit ainsi passer par le marché secondaire, qui se mettra en place en confrontant l’offre et la demande. Le prix des parts sera ainsi fonction de l’offre et de la demande. 

De fait, le prix des parts peut connaître des variations plus ou moins importantes qui peuvent tendre vers une hausse comme vers une nette baisse par rapport à la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. 

SCPI à capital variable : un marché de facilité et un prix unique 

Contrairement aux SCPI à capital fixe, les SCPI de rendement à capital variable peuvent collecter des fonds jusqu’à ce que le plafond de capital soit atteint (généralement non atteint). Les épargnants peuvent ainsi jouir d’une certaine flexibilité. Les nouveaux épargnants peuvent à tout moment souscrire à des parts de SCPI, de même que ceux qui sont déjà associés qui peuvent également revendre leur part à tout moment. 

Par ailleurs, en cas de revente, le prix de la part n’est pas fixé par une confrontation des offres et de la demande. En effet, pour ces types de SCPI, le marché secondaire est encadré. Chaque associé qui veut revendre ses parts doit passer par la société de gestion, qui en fixe le prix (le prix de souscription est encadré à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution). Contrairement au cas des SCPI à capital fixe, le prix de la part est déterminé en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.