Primovie, le vaisseau amiral des SCPI de santé

MeilleureSCPI.com a échangé avec Antoine Depigny, directeur du développement de la société de gestion Primonial REIM. Un échange pour parler de la SCPI Primovie dans le contexte inédit du Covid, une SCPI thématique orientée santé.

Primovie, le vaisseau amiral des SCPI de santé sur le marché

Retrouvez la transcription de l’interview d’Antoine Depigny

Nous sommes ravis de pouvoir échanger et continuer notre tour d’horizon des gérants. Nous donnons la parole aux gérants de façon très régulière, pour qu’ils puissent d’une part apporter une grande transparence et d’autre part, donner une information claire à ses épargnants dans ce contexte inédit de crise Covid. Cette crise qui a sans doute été marquante pour plus d’une personne.

Nous savons que vous avez mis en place un plan de continuité d'activité pour les équipes. Comment s’est passé le confinement chez Primonial REIM ?

C’était quand même une période assez inédite et compliquée dans un premier abord, mais chez Primonial, nous avons été assez rapides à prendre la nouvelle mesure des choses. Nous avons l’habitude de travailler de façon assez nomade et flexible, puisque la plupart de nos bureaux sont ouverts et que nous avons l’habitude d’être mobiles au sein des bureaux. Nous avons pu prendre la mesure des choses assez rapidement et travailler à distance.

Un certain nombre d’équipes sont quand même resté sur place pour traiter notamment tous les échanges papiers et scans pour les SCPI. Il y a quand même un certain nombre d’échanges qui doivent continuer de façon matérielle même si, évidemment, cette période a permis de promouvoir tous les échanges dématérialisés.

La signature électronique ? On signe électroniquement.

Exactement, la signature électronique et l’échange d’informations de façon dématérialisé, de façon beaucoup plus proactive. Cela aura quand même un certain nombre d’éléments positifs de cette crise.

Ensuite, les équipes ont pu continuer à travailler de façon quasiment normale et assez surprenante sur le périmètre immobilier. L’ensemble de nos conseils, et même les notaires se sont mis au pas très rapidement et nous avons pu continuer à travailler de façon quasi-normale, en regardant un certain nombre d’acquisitions.

Nous avions même été en capacité de transacter certains immeubles à l’achat ou à la vente de façon dématérialisée, d’effectuer des visites. Le travail a pu continuer de façon un peu ralentie, mais quasiment normale. Nous pensons que pour les porteurs de part, ce sera quasiment transparent d’un point de vue organisationnel.

Aujourd’hui typiquement, nous commençons à se déconfiner et un certain nombre d’équipe reviennent au bureau de façon à respecter à la fois …

Les 4 m² par personnes, qui vont d’ailleurs être modifié ? A priori, il va y avoir une phase 2 du dé confinement qui va permettre un retour encore un peu plus important.

Aujourd’hui, nous allons parler de cette SCPI thématique, cette thématique forte qui est la santé qui nous a tous concerné pendant cette période. Vous avez la SCPI Primovie qui est le vaisseau amiral des SCPI santé sur le marché. Comment s’est passé l’échange avec les locataires qui sont des exploitants. Quel est le son de cloche ? Est ce qu’il y a des risques et des opportunités ? Quelle est votre vision par rapport à cela ?

Il est vrai que les opérateurs de santé ont été très durement mis à contribution pendant cette période, que la situation sanitaire, sociale, familiale quelques fois au sein des EPHAD, ou notamment au sein des cliniques ont été extrêmement compliqué. Finalement, c’est plus un impact opérationnel, financièrement. Il faut être tout à fait transparent. Il n’y a très peu, voire pas du tout de conséquences de la crise sur la capacité de ces opérateurs à continuer à payer leurs loyers.

Nous pouvons prendre l’exemple des EPHAD. Même si leurs situations a évidemment été très compliquées et difficiles à opérer, ils n’auront pas de conséquences financières, puisque la pression démographique, l’âge moyen des habitants, les besoins en lits sont toujours les mêmes, voire même probablement accrus après cette crise.

De la même façon pour les cliniques qui font partie de la composition du patrimoine de Primovie et qui ont l’habitude de prendre des patients sur des opérations peut-être un peu plus bénignes, mais en tout cas plus rémunératrices ont été mis à contribution par l’Etat, pour réserver un certain nombre de leurs lits pour les patients du Covid. Cette réservation aura des conséquences financières en termes de compensation. C’est la raison pour laquelle nous avons chez Primonial et notamment sur Primovie, pris les dispositions de leur accorder un délai de paiement. Plutôt de régler leurs loyers trimestriellement d’avance, nous leur avons accordé un délai pour qu’ils puissent régler trimestriellement à terme échu. Cela n’aura donc pas de conséquences financières pour les porteurs de parts. Il s’agit d’un geste un peu citoyen.

Un geste de solidarité.

Exactement. 

Est-ce qu’il s’agit de prémisses d’une SCPI qui deviendra peut-être demain une ISR ? C’est cela aussi l’accompagnement, l’investissement ISR. C’est pouvoir être en mesure d’accompagner intelligemment ses locataires. Si nous les accompagnons intelligemment, nous leur permettons de continuer tranquillement à faire leurs business et de payer des loyers sur le long terme. C’est faire un geste, mais également un investissement sur le long terme.

Bien effectivement, nous pensons que la thématique même de Primovie est depuis son origine, son ADN même, il y a l’ISR. L’ambition de cette SCPI est à la fois l’investissement immobilier, mais c’est surtout un investissement dans un objet social, éducatif de santé qui va pouvoir permettre de soutenir l’effort de l’avenir national qui était déjà une thématique extrêmement engageante avant cette crise, mais qui nous pensons aujourd’hui trouvant encore plus de résonnance.

Techniquement, est ce que la SCPI peut labélisée ISR ? Ce n’est pas toujours évident, parce que nous avons un certain nombre de contraintes. En effet, nous avons des opérateurs. Il n’est donc pas toujours évident d’avoir l’intégralité de l’information. En revanche la thématique elle-même et la façon de gérer les locataires et l’engagement de la société de gestion sont évidemment au cœur de  cette préoccupation.

Dès que le label sera publié, et ce qui devait être fait depuis de nombreuses semaines, nous suivrons avec attention votre labélisation ISR.

Même si vous avez commencé à les évoquer, quels sont les points forts de cette SCPI Primovie orientée santé dans ce contexte ?

Le point fort de Primovie est la dé-corrélation du secteur de la santé et de l’éducation par rapport aux autres cycles économiques.

Il est important de rappeler qu’il y a aussi de l’éducation dans la SCPI Primovie. Il ne s’agit pas que de la santé.

Exactement.

La thématique vie couvre à la fois l’éducation, la petite enfance, les crèches, les écoles et également l’aspect santé, jusqu’aux cliniques et aux EPAD. L’environnement immobilier peut tourner autour de cette thématique.

C’est la raison pour laquelle nous l’avons appelé « vie ». Effectivement, il y a une thématique qui est un peu plus long. Il faut quand même savoir que l’éducation et la santé sont deux thèmes d’investissement qui sont dé corrélés du reste de l’immobilier.

La croissance démographique et les investissements des états dans cette classe d’actif portent ces investissements-là.

Typiquement, nous savons que nous avons un trade de vieillissement de la population, de besoins et de désengagement des états dans le soutien de ces classes d’actifs. Même si aujourd’hui nous avons beaucoup plus d’engagement moral de la part des gouvernements, la pression et les besoins ne vont cesser de s’accroître. Nous aurons donc un besoin toujours beaucoup plus important. C’est le premier point fort.

Le deuxième point fort, et nous pensons que les porteurs de parts en sont vraiment conscients, c’est que les baux qui nous lient avec ces opérateurs sont des baux de très longs termes. Sur la France, nous avons des baux d’une dizaine, voire une douzaine d’années. En Allemagne, cela peut aller jusqu’à 20 à 25 ans.

Vous avez une visibilité extrêmement bonne sur la rémunération de vos opérateurs. Et toute la capacité de la société de gestion, la force de Primonial, c’est d’avoir des relations avec des opérateurs de premier rang et de qualité et de pouvoir s’assurer de la pérennité de ses revenus.

Sur l’ensemble du groupe Primonial, nous gérons aujourd’hui à peu près 8 milliards d’actifs de santé. Cela fait de Primonial, le leader sur cette classe d’actifs, qui est une classe d’actif  assez petite et qui nous offre des moyens de discussion avec des opérateurs ou une sélection de ces opérateurs tout à fait inédite.

Le fait que cela soit un peu petit. Est-ce que cela veut dire que le marché est étroit et qu’il est compliqué d’acheter et du coup les rendements sont élevés. Est-ce que c’est ce que cela veut dire ?

C’est comme des rendements alternatifs par rapport à d’autres classes d’actifs. Si nous prenons une comparaison entre un actif prime bureau et un actif que nous pourrions identifier comme prime ou encore en santé, effectivement, il y aura un rendement supplémentaire.

Après, les pressions sur les rendements même en immobiliers de santé ont continué de s’accroître depuis un certain nombre d’années. Aujourd’hui nous continuons à avoir une prime de rendement par rapport à des actifs de bureaux ou de résidentiel. Cette prime étant un tout petit peu faible qu’elle ne l’était il y a 4 ou 5 ans.

Mais vos bonnes relations avec les exploitants et le fait que vous soyez paneuropéen, cela vous permettent d’être demain, peut-être un peu sur le starting bloc de nouveaux projets que ces exploitants auraient besoin de financer. Rappelons le, les exploitants n’ont pas vocation à détenir les murs. Cela pèse trop lourd dans leurs bilans en termes de mobilisation de fonds propres. Ils ont vocation à externaliser. C’est dans ces moments-là que potentiellement vous pourrez saisir des opportunités peut être avec des rendements un peu supérieurs ?

Exactement, Primovie a deux points fondamentaux :

C’est d’une part sa taille. La SCPI a aujourd’hui une capitalisation qui est supérieure à 3 milliards d’euros, qui devrait facilement atteindre les 3 milliards 5 d’ici la fin de l’exercice. Cette taille permet à la SCPI de saisir quelques opportunités, notamment des opportunités de développement.

C’est-à-dire accompagner les opérateurs, comme vous le disiez, pour le développement de nouveaux actifs neufs qui n’auront pas de rendement immédiats, mais qui auront un rendement bien plus élevé dans le futur et qui délivreront des choses neuves et très qualitatives. Cela n’est pas toujours possible pour une SCPI qui n’a pas la surface financière suffisante, puisqu’elle ne peut pas se permettre de porter des projets comme cela dans le dos.

L’autre élément est effectivement l’accompagnement que nous pouvons avoir avec les opérateurs de premier rang, qui nous permettent d’identifier très tôt et en amont avec eux les opportunités et les développements à la fois en France, mais dans le reste de l’Europe.

Il y a un autre élément qui est assez important. Le marché de la santé est un marché qui est relativement étroit en France, mais il également un peu plus gras sur l’ensemble des pays européen. La politique de l’investissement de Primovie, aujourd’hui, privilégie l’investissement en France, mais également Allemagne, le pays cible sur lequel nous aurons le plus d’acquisitions dans les mois qui viennent, voire dans quelques années qui viennent.

Primovie est une SCPI paneuropéenne qui permet d’investir dans cette thématique-là. Nous avons encore quelques instants, est-ce que vous avez une bonne nouvelle à nous partager ?

Ce n’est pas fréquent, mais il se trouve que cette année, parce que c’est le fruit d’un travail assez long terme, nous avons un pipeline qui est extrêmement fourni. Nous avons notamment un certain nombre de portefeuilles d’acquisitions en France et surtout en Allemagne qui devrait pouvoir être signé d’ici la fin d’année. Nous pensons qu’aujourd’hui nous avons probablement plus de très bonnes opérations en cours que le capital à investir. C’est probablement la première année que cela arrive !

Cela veut dire que vous appelez les porteurs de parts à investir dans Primovie, parce que les opportunités que vous avez à l’instant T sont intéressantes. Elles offrent sans doute un rendement peut être un peu meilleur que par le passé et rappelons le, les SCPI investissent comptant en cash sans faire appel en tout cas sans négociations avec des conditions suspensives de financement quand elles négocient. Le rapport de force est en votre faveur.

Exactement. Nous pensons qu’aujourd’hui, nous avons effectivement une thématique extrêmement porteuse. Nous avons un pipeline très fourni. C’est plutôt le bon moment pour investir dans cette classe d’actif qui a une visibilité dans ses revenus qui est extrêmement bonne. Aujourd’hui, nous avons tous avoir besoin de détenir des baux long terme. Il y a quelque chose de prévisible sur le long terme. Sans dévoiler, il est quand même fort probable que la rémunération de 2020 soit identique à celle de 2019.

Ce sera une performance que nous pouvons saluer et qui est vraiment intéressante !

Rappelons-le, vous êtes Directeur du Développement chez Primonial REIM.

La SCPI Primovie, le vaisseau amiral de l’immobilier de santé paneuropéen, plus de 3 Mds€ de capitalisation comme vous l’avez évoqué. Accéssible en pleine propriété, en nue-propriété, en assurance-vie et également en versements programmés.

Merci beaucoup Antoine Depigny ! Nous vous disons à bientôt pour refaire le point sur cette SCPI.

À bientôt ! Merci beaucoup !

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