ITW de Jean-Christophe Antoine pour les SCPI d'Atland Voisin

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean-Christophe Antoine, le Président Directeur Général d’ATLAND VOISIN, un acteur historique et en mouvement sur l’ensemble du marché français. L'occasion de faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et les SCPI gérées.

Atland Voisin : confinement, perspectives pour les SCPI et opportunités

Retrouvez la retranscription de l'interview de Jean-Christophe Antoine

Comment se passe le confinement pour les collaborateurs d’Atland Voisin ?

Il faut constater qu’Atland Voisin est surchargé de travail pour le compte de ses associés et pour le compte de ses SCPI. Toutes les personnes sont bien sûr confinées chez elles, mais ont tous les moyens pour travailler en télétravail avec tous les outils nécessaires. Nous n’avons pas eu recours au chômage partiel, puisque nous sommes absolument surchargés de travail pour répondre aussi bien aux associés, aux partenaires, qu’aux locataires. Il ne faut pas oublier que nous sommes à la période de déclaration fiscale et de la distribution du premier acompte, donc nous ne chômons absolument pas. Et nous tenons véritablement devant vous à féliciter les collaborateurs d’Atland Voisin, qui font preuve d’un investissement total dans leur travail. C’est vraiment un plaisir renouvelé quotidien de travailler avec toutes les personnes qui œuvrent pour les associés et pour nos partenaires.

Quel va être l’impact de cette épidémie sur l’immobilier et sur les fonds qui sont gérés par Atland Voisin ?

En ce qui concerne l’impact de cette épidémie sur l’immobilier, les prévisions sont toujours un exercice très délicat. Nous n’avons jamais connu ni vécu une crise sanitaire. Nous ignorons ce qui va en résulter. Par contre, dans cette crise économique, nous sommes aujourd’hui en récession en France et dans beaucoup d’autres pays dans le monde. Nous en avons eu en 1990, en l’an 2000 et en 2008 et nous connaissons ses impacts sur l’immobilier. L’impact va se faire à deux niveaux. D’abord, il va y avoir une baisse des transactions locatives. Les entreprises vont diminuer leurs charges fixes à cause de l’incertitude face à l’avenir. Elles vont effectivement commencer par des mesures de chômage partiel, voire des licenciements, s’il n’y a pas de reprise et le report ou le gel d’investissement pour dé risquer les comptes de résultats. Par rapport à l’immobilier, les sociétés vont soit réduire leurs surfaces soit reporter leurs projets de déménagement. Nous constaterons alors une baisse des transactions locatives au cours du deuxième semestre 2020. Il s’agit clairement d’une donnée relativement simple à énoncer. Ensuite il y a la partie investissement.

En effet, des liquidités seront présentes, mais les investisseurs seront de plus en plus prudents par rapport aux investissements. La possibilité d’opportunités d’investissements sera plus grande pour l’acquéreur, car non seulement il va retrouver plus de pouvoir et plus de puissance par rapport au vendeur, mais il sera également dans une meilleure disposition pour négocier. Il y a d’un côté une baisse des transactions locatives sur les marchés, notamment sur les marchés les plus spéculatifs où les loyers étaient plus chers. D’un autre côté, il y a des opportunités à saisir sur la partie investissement, car les investisseurs qui payent en cash et qui ne sont pas endettés seront favorisés.

Quel serait l’impact sur les fonds gérés par Atland Voisin ?

Nous gérons actuellement trois fonds :

• Epargne pierre à capital variable ;
• Immo Placement, diversifié-régions ;
• Foncière Rémusat à capital fixe, spécialiste commerce-régions.

Sur Epargne Pierre, nous avons plus d’un milliard de capitalisation. Le TDVM de l’année dernière était de 5,85. Cette année, différents paramètres ont été pris en compte. Nous avons tressé le business plan d’Epargne Pierre en considérant d’une part qu’il pourrait avoir des annulations de loyers. Notre conviction est que, même s’il y a une pression des enseignes et notamment des magasins qui sont fermés pour demander une annulation totale de loyers, nous avons décidé de contacter nos locataires pour leur faire connaître notre position. Nous devons être solidaires et interdépendants. Il fallait trouver un accord équilibré qui n’était pas une annulation totale, et effectivement un mixte entre une annulation partielle avec des contreparties sur la durée et sur la sécurisation des flux. Les locataires étaient contents que nous les appelions, parce que souvent ce sont des courriers qu’ils reçoivent et il n’y a pas de discussion. Nous n’avons pas d’accord formel avec eux, mais la discussion continue. Nous considérons donc qu’il faut être solidaire, car la distribution que nous faisons à nos associés constitue un pouvoir d’achat permettant à la consommation de repartir. Nous essayons de trouver des accords équilibrés qui donneront lieu à des annulations de loyers avec la contrepartie de sécuriser les fonds. Si nous prenons ce scénario-là, nous avons aussi accumulé un autre scénario pour voir le pire en disant que nous allons reporter. Nous suspendrons le loyer du deuxième trimestre, le reporter et l’étaler sur le trimestre, voire sur un an. A partir de ce paramètre, si nous annulons tous les loyers des commerces, nous ferions à un DVM compris entre 5 et 5,40 à la fin de l’année, sans l’utilisation du report à nouveau. Voilà nos projections en l’état actuel de nos connaissances. A ce stade, cela donnerait ce type de DVM pour Epargne Pierre avec un report à nouveau qui est un peu plus d’un mois.

Sur la partie capital, la question d’un associé c’est : est-ce que je rentre au bon prix ? Est-ce que je ne rentre pas trop cher ? Et qu’est-ce qui va se passer pour la valeur d’expertise ? Les valeurs d’expertises ne seront pas corrigées de manière très importante en 2020. Il y aura sans doute une correction sur les commerces, mais globalement sur le patrimoine global. Nous sommes à 75 % bureaux et 20 %, 25 % à peu près commerces. La correction sera peut-être de 1 % ou  ½ %. Sachant qu’aujourd’hui, le client qui veut souscrire à Epargne Pierre souscrit à 205 € par parts, alors que la valeur de reconstitution basée sur la valeur d’expertise est à 219 €. Cela veut dire que le client rentre à moins de 7 % par rapport à la valeur d’expertise plus les frais. Cela doit pouvoir le rassurer sur la résilience par rapport au capital investi.

Immo Placement quant à elle vient de terminer son augmentation de capital. Elle est composée de 75 % de bureaux et de 25 % de commerces, plutôt des petits commerçants de centre-ville que de grandes enseignes et est surtout orientée au centre-ville de Lyon. Ce fond a une force : elle a 4 mois de report à nouveau. Là aussi nous allons procéder à la même stratégie qu’Epargne pierre. Des annulations avec des contreparties peuvent être demandées pour la sécurisation des flux. Nous pensons distribuer entre 5 et 5,30 à la fin de l’année sur Immo Placement, avec un éventuel recours ponction sur le report à nouveau. Mais globalement cela va être stable et cette période-là. Cette transaction va nous permettre de sécuriser le revenu sur 2021 et sur les années futures.

En ce qui concerne Foncière Rémusat qui est orientée commerce, la distribution de l’année dernière a été de 5 à 5,30. Cette SCPI va vraisemblablement souffrir plus que les autres. Les taux de recouvrement de nos SCPI ne sont pas moins élevés que ce que nous avons constaté au premier trimestre. Le taux de recouvrement du deuxième trimestre est inférieur de 5 points pour Epargne Pierre et Immo Placement, à celui constaté au premier trimestre. Pour Foncière Rémusat, il est inférieur de 12 points à celui constaté au premier trimestre, parce qu’effectivement ce sont les commerces qui sont touchés. Il faut s’attendre à une réduction du DVM sur l’année, mais qu’il devrait être de l’ordre de 4,20 à 4,50. Il est alors très difficile de faire des prévisions en fonction des accords non pris avec les locataires. Il en est de même sur le capital, aussi bien sur Immo Placement que foncière Rémusat. Les associés vont rentrer à un prix inférieur que  la valeur de constitution. Il y a une certaine sérénité à attendre de ce côté-là.

Vous avez parlé du marché locatif et du marché de l’investissement. Il y a peut-être un point qui est important, parce qu’on sait qu’Epargne Pierre est une SCPI qui est très peu endetté. Est-ce qu’au final, cela va être le moment d’utiliser une peu de l’effet de levier pour saisir quelques opportunités peut être un peu meilleur qu’auparavant ? On sait qu’en post crise 2008, les SCPI ont continué d’investir très largement. Elles ont saisi de bonnes opportunités. Quelle va être votre stratégie dans cette période par rapport à la dette ?

Dans le choix d’une SCPI, il est important de regarder, soit une SCPI qui a beaucoup de réserve et qui peut tenir, soit une SCPI qui a une forte capitalisation permettant une meilleure mutualisation et qui a un faible endettement. Ce qui est le cas d’Epargne Pierre, puisqu’aujourd’hui nous avons un plafond autorisé par l’Assemblée Générale de 20 % de la capitalisation. Le taux d’endettement d’Epargne Pierre est de 3,4 %. Aujourd’hui, nous avons donc une capacité d’endettement d’environ 150 M€, qui est possible et nous l’actionnons déjà. Cela permet saisir les opportunités quand vous avez un faible endettement et que vous continuez à collecter. Ils ne sont peut-être pas immédiats, mais qui vont arriver. Nous allons voir des vendeurs qui vont être dans l’obligation de vendre, soit à cause des contraintes avec leurs banques et qui les obligerait à vendre un immeuble, soit avec des gens qui veulent combler leurs pertes par la vente d’actifs, avec une plus-value et qui sont prêts à céder plus rapidement. Donc nous pensons qu’il va y avoir des opportunités sur ce marché.

Il faut savoir que nous avons continué à collecter. Nous avons 46 M€ de collecte pour Epargne Pierre au mois de mars, donc nous sommes quasiment sur le même rythme que février et le mois d’avril. Nous allons avoir les effets du confinement, mais nous devrions collecter aux alentours de 25 M€ au mois d’avril. Les collectes sont en baisse, parce que vous avez la contrainte de ne pas voir votre conseiller ou votre banquier pour souscrire. Mais il y a toutes les souscriptions en ligne qui vous le permettent avec tous les conseils qui sont associés qui vous permettent de faire et de réaliser ces souscriptions. Encore une fois, il y a énormément d’utilité quand on pense qu’il y a plus de 400 Mds€ sur nos comptes courants. Même s’il est difficile d’investir, il faut faire les bons choix, mais c’est le moment d’investir avant parce que nous ne sommes pas à l’abri d’une taxation des comptes courants en France, comme cela a été le cas en Allemagne. C’est peut-être le moment de s’interroger et de ne pas trop laisser dormir de liquides.

Pour revenir à votre question sur les investissements, depuis le confinement il faut savoir que nous avons réussi pour les dossiers engagés à renégocier certaines conditions, qui peuvent être des garanties sur les paiements des loyers avec un séquestre. Nous bloquons une somme chez le notaire qui va nous garantir sur le paiement de nos loyers pendant une certaine durée. Il y a des dossiers que nous avons abandonnés, que nous estimions trop risqués. Il y a des dossiers que nous sommes en train de négocier au niveau du prix. Après, nous sommes beaucoup plus vigilent sur la qualité du locataire, la durée du bail et sur sa capacité à payer sur le long terme. Le secteur d’activité sera important. Donc oui, nous avons une collecte continue et une capacité d’endettement importante. Aujourd’hui nous pouvons acquérir 200 M€, avec une collecte mensuelle 46 M€, plus 150 M€ d’endettement. Ces investissements vont permettre de renforcer le revenu et d’augmenter la valorisation possible des SCPI, par des actifs qui auront été achetés dans de bonnes conditions.

Les perspectives sont intéressantes. Rappelons qu’on peut investir dans la SCPI Epargne Pierre à travers les versements programmés. 205 € par mois, c’est peut être une solution pour certains épargnants qui seraient peut-être un peu frileux de se dire ok on investit un petit morceau de son épargne dans de l’immobilier qui rapporte. Quelle est la bonne nouvelle que vous avez envie de nous partager dans ce contexte ?

Les bonnes nouvelles, c’est qu’on va se revoir après le 11 mai. Nous ne savons pas dans quelles conditions, mais c’est quand même la meilleure nouvelle. Nous parlons beaucoup du télétravail qui a montré sa capacité à fonctionner, mais rien ne remplace les échanges qu’on peut avoir avec nos partenaires et avec nos collaborateurs. La deuxième bonne nouvelle, c’est ce que nous retrouvons dans l’effet de balancier, avec les investisseurs qui sont en position de force. Et nous devons avouer que c’est plutôt agréable !

Belles opportunités pour les associés de vos SCPI !